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    2021上半年北京房地產市場監測報告



    ■ 宏觀市場

    ■ 土地市場

    ■ 住宅市場

    ■ 商辦市場



    宏觀市場


    政策導向 ——
    ■ “房住不炒” 仍是樓市基調,將大力發展保障性租賃住房
    “房住不炒”在上半年重點會議中多次提及,并首次寫入“十四五”規劃;在樓市“房住不炒”定調之下,各部門分別表態定調保障性租賃市場:增加小戶型供給、支持改建、降低稅率等,大力發展保障性租賃住房。
    ■ 嚴打經營貸違規,調升房貸利率,資金監管全面收緊
    央行和銀保監發布通知表示實施房地產貸款集中度管理制度后,今年上半年銀保監會同其它政府部門多次發布,防止經營用途貸款違規流入房地產領域,對違規信貸報送征信,并對貸前、貸中、貸后等全過程監管;緊隨中央調控總基調之后,上半年北京、上海、廣州等一線城市接連開展經營貸等自查,嚴打經營貸違規;同時深圳、廣州、蘇州等熱點城市也頻繁調整房貸利率,資金監管全面收緊。
    ■ 北京市場經營貸全面從嚴,政策聚焦住房保障
    2021年上半年,北京房地產政策主要集中在租賃、金融、行業管理等方面;增加租賃供給,規范發展;嚴查經營貸;優化管理房地產各個領域。
    行業動向 ——
    ■ 房企繼續去杠桿,市場監管持續嚴厲
    2021上半年在“控房價,限地價”政策影響下,各房企高層頻換血,股權轉讓升溫,開發企業以轉讓資產等手段來抵御愈發難捱的“樓市寒冬”。
    ■ 房地產市場投資持續增長,但增速放緩
    今年1-5月份,全國和北京各項房地產開發數據均呈現不同程度增長趨勢,但房企在開發投資方面,受融資政策影響,全國和北京開發投資累計同比增速均自2月上升至高點后連續3月收窄。
    今年1-5月份全國和北京商品房銷售面積同比繼續增長,但全國銷售面積增速也從今年1-2月份的高位連續三個月回落。


    土地市場

    供地形式——
    ■ 3月底北京由分散供地調整為集中供地,并掛出首批30宗宅地
    2月18日,國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件,文件要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”:一是集中發布出讓公告,且2021年發布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。3月31日,北京規劃和自然資源委員會發布通知,2021年北京住宅用地供應將采取集中供地形式,并公布供地時序,將在3月、7月左右、11月左右分三批次入市;同日夜間,北京首批住宅用地在官網掛出,供地量達到30宗,總建設用地面積168.97萬㎡,規劃建筑面344.98萬㎡,占全年供地計劃的32.5%,高于去年同期133.4%。
    ■ 3月從土地到新房嚴格控價,根源在于穩定市場
    北京首批集中供地在土地出讓方式上作出了綜合性考量,落地實施“房地聯動、一地一策”機制,從供、銷兩端實現聯動引導,通過限總價控制溢價率,設置房屋銷售指導價,預留一定價格空間但防止抬高房價,熱點板塊再疊加“共有產權”限制,多種出讓方式限制將在一定程度上遏制非理性拿地行為,從而落實“穩地價、穩房價、穩預期”。
    ■ 政策的著力點開始向租房市場傾斜,市場供應結構將發生改變
    北京首次集中供地均不限價,增加了公共租賃住房以及新型共有產權房。將影響未來北京商品住宅市場將由原來的純商品房、共有產權房、限競房結構,向純商品房、新型共有產權房、租賃住房結構進行轉變。另外,大量競配建租賃住房用地也傳遞政策的著力點開始向租房市場傾斜的信號。
    ■ 市場保剛需同時,引導住宅向高品質、改善型發展
    對高標準方案的評選,體現政府對于居住品質的高度重視,積極引導房企不斷提升自身產品建設和運營管理水平,推動行業進入高質量發展新階段,將調控政策落到實處。
    70/90政策執行標準有所調整,由原來的“套型面積”調整為現在的“套內面積”,單套戶型建筑面積有所增加,產品結構由剛需向改善推進。
    成交情況——
    從成交量上看,北京首批住宅用地30宗全部成交,創2018年以來單季度最高值。無流標和撤銷地塊,總規劃建筑面積共計344.98萬㎡ ,達2020年住宅成交量的57%,比去年第二季度增加127% ,創下2018年以來單季度住宅用地成交量最高;
    首批土地成交總金額1109.71億元,金額達單季度歷史高位,為2020全年成交住宅金額的64%;經營樓面價3.6萬元/㎡,為2020年2季度以來最高水平,僅次于2020年1季度的價格;
    首批集中土拍,政府嚴控溢價率,在地價上限的約束下, 成交地塊整體溢價率水平處于低位,土地溢價率平均值僅6.4%,落實‘穩地價’的目標。
     


    從成交價格看,首批土地優質區域地塊眾多,經營樓面價結構性上升。從數據來看,自去年2季度以來,2021年首批土地經營樓面價最高,達3.6萬元/㎡,僅次于2020年1季度的價格。主要受海淀、朝陽等城區優質地塊成交影響,經營樓面價結構性上升;
    區域來看經營樓面價最高的是海淀區達6.89萬元/㎡,第二位是石景山區5.96萬元/㎡,朝陽、昌平區經營樓面價分為5.06和5.01萬元/㎡;最低的是房山招標地塊,經營樓面價1.1萬元/㎡。
     


    從競地區域分布來看,首批土地以中心城區和近郊區為主,朝陽區占據1/3市場份額最高。從城區分布來看,中心城區供應15宗、近郊區供應12宗、遠郊區3宗,占比分別為50%、40%、10%;從行政區分布來看,朝陽區居首,通州區、大興區 以五、六環之間為主,占比66.7%,優質地塊眾多,集中在海淀樹村、朝陽崔各莊、王四營及北京城市副中心等區域;
    對比2019-2020年住宅土地供應,首批集中供地更加側重前兩年供應較少或無供應的區域,如朝陽、昌平、延慶等區,減少了前兩年相對集中區域的供應,如大興、順義、豐臺等區,同時為了保持供地平衡,預計后批會對順義、豐臺、門頭溝等區域增加供應量。
     

    2021年北京首批集中供地分布圖
     
    從競地規劃用途特征來看,首批土地成交可售商品住宅面積占比74%,競報公租房面積占比8%。首批成交土地從規劃建筑面積來看,可售商品住宅256萬㎡,占比74%,主要分布在朝陽區;成交土地的用途與公告時明顯變化,起始公租房面積7.16萬㎡,經過現場競報公租房面積競到21.42萬㎡ ,合計成交公租房面積28.58萬㎡,占比總面積8%,共計13宗地塊含有公租房建設。
     

    2021上半年成交宗地規劃用地情況


    住宅市場

     

    從住宅整體市場看,上半年新房+二手住宅成交總量達13.78萬套,創2017年以來新高。同比大幅增加66.6%,環比小幅增加3.3%,成交總量創2017年以來半年新高;分市場來看,新房、二手住宅成交量均價呈明顯增加態勢。其中上半年新房商品住宅成交3.79萬套,同比大幅增加89.5%,環比微幅減少2.4%;二手住宅成交9.56萬套,同比、環比分別增加52.5%和1.1%。

    從成交比重來看,上半年北京住宅成交仍以二手住宅為主,占比72.5%,新房商品住宅占比27.5%。
     


    2021上半年整體市場成交情況

     

    從整體市場供應量看,上半年純住宅供應比重反超限競房,達到68.5%,限競房供應比重僅占15.7%。純商品住宅市場逐漸擴大的跡象,在供應端表現更加明顯。2021年上半年純商品住宅供應量比重已達到68.5%,成為市場絕對主力。純商品住宅供應量也達到1.91萬套,也是自2018年下半年限競房集中入市后首次反超;

    上半年限競房供應量僅4379套,供應比重已減至15.7%,同比明顯減少39.6個百分點。
     


    2021上半年北京各類新房市場供應量情況

     

    從整體市場成交量看,上半年限競房仍為市場成交主力,純商品住宅成交比重持續上升,拉高市場整體均價。上半年市場成交仍以限競房為主,占比為43.1%,但成交比重呈下降態勢,環比、同比分別減少4.8和16.4個百分點;相對于限競房比重下降,純商品住宅成交比重則連續增加,今年上半年達到35.1%;
     


    2021上半年北京各類新房市場成交量情況

     

    從均價走勢看,受區域成交結構影響,特別純住宅成交比重的上升,是拉動市場整體均價呈現小幅上漲的因素之一。
     

    2021上半年北京各類新房市場成交均價情況

     
    從存量來看,截至上半年末,限競房上市存量繼續減少,占比僅25.4%。截至2021年上半年末,北京新房住宅整體上市存量呈現減少態勢,上市存量為9.71萬套,環比減少9.9%;
    分市場來看,限競房熱銷之下供應萎縮,上市存量僅2.46萬套,占比僅25.4%;純住宅市場供應量依然高于成交量,上市存量繼續攀高。截止上半年末,純住宅市場存量達到5.53萬套,環比增加9.3%。共有產權房上市存量也在減少,截止半僅1.71萬套,環比減少了16.7%。
     

    2021上半年北京各類新房市場存量情況
     

    住宅市場小結——

    ■ 上半年新房及二手住宅成交勢頭強勁,新房商品住宅+二手住宅成交總套數達到13.35萬套,同比大幅增加61.4%,環比微幅增加0.1%,成交總量創2017年以來半年新高;

    ■ 新房成交均價繼2019年以來半年走勢中首次突破5萬元/㎡,達到5.07萬元/㎡。均價穩中有升,與純商品住宅比例升高、熱點區域成交等結構因素相關;

     市場結構:限競房與純商品住宅此消彼長愈加明顯。成交仍以限競房為主力,但供應端純商品住宅主力地位凸顯,上半年純商品住宅供應量首次反超限競房,供應比重達到68.5%;市場存量限競房僅占25.4%,純住宅占比達到57%。


    商辦市場

    ■ 辦公市場走勢

    上半年辦公供銷規模低位運行,供應成交雙降。2021年上半年北京新房辦公共新增供應30.91萬㎡,環比大幅減少67.3%,同比也減少47.6%;上半年辦公成交面積為44.41萬㎡,環比減少30.5%,同比增加14.9%;成交均價方面,上半年辦公整體成交均價28827元/㎡,環比下降3.4%,同比也下降6.9%。
     

    2021上半年北京辦公市場量價情況
     

    從供應上看,辦公供應集中在五六環之間, 500~700㎡之間為供應主力。2021年上半年辦公供應量主要集中區域為五六環之間,占總供應面積的39.3%;行政區域主要分布在朝陽、通州、順義等區域,其中朝陽和通州占比最高均為34.1%;

    從產品供應面積段來看,500~700㎡之間面積段為供應主力,占比約41.1%,其次是700~900㎡,占比21.3%。
     


    2021年上半年新房辦公供應面積項目排名

     

    從成交看,辦公成交集中在五六環之間,300㎡以內為成交主力。2021年上半年辦公成交量主要集中在五六環之間,成交18.06萬㎡,占總成交面積的40.7%;行政區則以朝陽區成交面積最高,成交17.39萬㎡,占比39.2%;

    從產品成交面積段來看,300㎡以內面積段為成交主力,占比87.4%,其次為500~700 ㎡面積段,占比4.6%。


    ■ 商業市場走勢

    從供銷價看,上半年商業供銷量同比、環比均減少。2021年上半年北京新房商業共新增供應17.89萬㎡,環比減少30.6%,同比也減少30.9%;上半年商業總成交面積23.17萬㎡,環比、同比分別減少16.8%和28.4%;成交均價方面,上半年商業均價27474元/㎡,環比下降5.9%,同比上漲10.6%。
     

    2021上半年商業供應成交及價格走勢
     

    商辦市場小結——

    ■ 上半年新房辦公市場供銷低位運行。新增供應30.91萬㎡,環比和同比分別減少67.3%和47.6%;成交44.41萬㎡,環比減少30.5%,同比增加14.9%;成交均價28827元/㎡ ,環比下降3.4%,同比下降6.9%;

     上半年商業市場表現低迷。新增供應17.89萬㎡ ;環比和同比分別減少30.6%、30.9%;成交23.17萬㎡,環比和同比分別減少16.8%、28.4%;成交均價27474元/㎡,環比下降5.9%,同比上漲10.6%。


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