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    2021年6月全國房地產市場監測報告

    ?6 月恰逢業績沖刺,房企推盤熱情較高,供貨量穩中有增,相較而言,成交增長動能轉弱,環比微跌,同比與去年基本持平,二手房市場企穩回升,漲跌參半;土地市場,本月上海、武漢、合肥、長沙、鄭州、成都、蘇州等7個城市首批集中供地成交,至此22城均已完成首輪集中土拍,土地成交量穩價跌,溢價率延續下跌。

     

     
    土地市場

     

     
    ■ 從土地市場看,22城均已完成首輪集中土拍,限價約束下溢價率持續回落。
     
    2021年6月,全國300城經營性土地總成交建筑面積達17260萬平方米,環比5月全月微降1%,預計全月成交規模略超5月;成交幅數共計2473幅,環同比分別下降了13%和43%;成交總價方面,本月土地成交總金額降至6762億元,環比上月下降21%,同比也下降了15%。成交單價方面,由于本月成交高價優質地塊的比重較上月明顯下降,平均地價也因此降至3918元/平方米,同環比降幅分別為33%和20%,地價下降之勢顯著。

    市場熱度方面,不僅重點城市土地成交大都受到限價的約束,多個熱點三四線城市也加入限價行列,因此本月溢價率較上月繼續回調,環比下降4個百分點,降至12.4%。各能級城市表現一致,市場熱度較上月均有下降,其中二線城市降溫最為顯著,溢價率環比5月下降6.4個百分點至11.1%,三四線城市熱度依然最高,溢價率降至16.9%。一線城市本月雖有上海集中供地成交,但由于其實施“限地價+一次書面報價+房地價聯動指導價”土拍新政,因此溢價率較5月進一步下降,降至5%的低位。土地流拍方面,以重點監測的城市來看,由于長春、鄭州等非熱點城市集中土拍,土地流拍率較上月明顯增加,約為12%;從地塊屬性來看,這些流拍土地多為區位偏遠、商業公建占比高的土地,即使未采取集中拍地,流拍概率也比較大。

    6月一線城市成交總量為606萬平方米,環比上漲26%,同比亦有一成的漲幅;成交金額卻由于成交主力上海有多宗安置保障用地出讓而下降至867億元,環比下降36%;平均地價也受此影響較上月大幅下降至14305元/平方米。北京和深圳則在本月無成交。
    二線城市成交量為6039萬平方米,環比上漲9%,若考慮武漢29日成交地塊面積,實際漲幅將超過一成,同比漲幅也將回正;不過本月集中土拍城市多為地價較低的中西部城市,如鄭州、長沙、成都和武漢,導致成交金額環比減少26%,降至3298億元;價格也因此下滑至5461元/平方米,環比下降33%,但同比仍有11%的漲幅。
    三四線城市方面,本月成交體量達10615萬平方米,和上月相比減少了8%,和去年同期相比降幅更是高達48%;價格方面,由于徐州、佛山等主力城市優質地塊成交占比明顯提升,樓板價增至2447元/平方米,環比微增2%。在CRIC重點監測的三四線城市中,本月土地成交量超過100萬平方米的城市有徐州、中山、佛山、溫州、肇慶、洛陽、江門和南通等8個城市,數量與上月持平。聯系溢價率來看,三四線城市地市熱源依然集中在長三角區域,徐州、南通、臺州、湖州、義烏等多個城市本月溢價率均在20%以上,土拍熱度仍然較高。
    總的來看,本月土地市場成交規模與上月變化不大,但是由于土拍限價進一步擴圍至熱點三四線城市,因此本月溢價率較上月明顯回調,環比下降了4個百分點,降至12.4%。就近期重點城市集中拍地結果來看,土地市場整體趨于平穩,大部分城市溢價率較2020年呈下降趨勢,典型如上海,在“限地價+一次書面報價+房地價聯動指導價”土拍新政下,首批集中供地的溢價率僅有5%,按照房地聯動指導價來測算,平均地價房價比僅有0.6,為開發商保留了盈利空間,此舉對于穩定市場起到了十分積極的意義。

     
     
     
     住宅市場

     

     
    ■ 新房供應量年中沖刺放量一線推盤加快, 二三線同比下跌2成。
    6月恰逢房企業績“沖刺季”,房企推盤積極性穩步提升,供應量穩步回升。30個重點城市預估新增供應面積2709萬平方米,環比上升16%,同比下降了19%,低于去年同期。
    分能級來看,一線城市本月迎來集中供應。4個一線城市6月供應面積為297萬平方米,環比上漲77%,同比下降1%。其中北京供應量僅為48萬平方米,且同環比齊跌,降至年內低位。與之形成鮮明對比的當屬上海,6月迎來推盤“高峰期”,共計有35個項目開盤,11010套房源入市,總供應面積達131萬平方米,同環比皆翻番,得益于成交熱度延續,房企在一線回籠資金意圖較為明顯。
     
    熱點二三線城市供應規模穩步回升,但漲幅不及一線。26個監測城市6月合計供應2412萬平方米,環比上升11%,同比下降20%。不同城市分化加?。罕辈砍鞘兄T如長春、青島、大連等迎來階段性推盤高峰期,環比增幅顯著;同比跌多漲少,合肥、寧波、徐州等長三角城市跌幅均在5成左右。預判下月,我們認為,考量到6月供貨集中爆發,7月整體推盤量預計會高位回落,對于基本面較好的核心一二線和強三線,房企依舊會加快推盤節奏,而針對部分缺乏基本面支撐的三四線城市,或將迎來供貨平淡期。

    ■ 新房成交量環比微跌5%, 同比持平一線北、上熱度延續。

    6月典型城市商品住宅成交熱度略有回落,30個監測城市預計成交規模達2982萬平方米,環比下降5%,與去年同期基本持平,較2019年同期增幅為9%。

    分能級來看,一線城市6月預計整體成交新房342萬平方米,環比增長27%,同比上漲23%,與2019年同期相比增長6%。上海因本月集中供應,成交面積穩步上揚至115萬平方米,同環比增幅分別達到了46%和88%,顯著高于2019年同期。北京如是,雖然供應縮量,但居民購房熱情不減,單月成交面積也達111萬平方米,同環比翻番。廣州因上月放量,本月成交略顯疲軟,同環比齊跌;深圳整體成交處低位徘徊,主要源于調控持續加碼,信貸收緊,利率上浮,投機性需求被遏制,整體市場也漸趨理性。

    二三線城市增長動能轉弱,重點監測的26個城市6月預計整體成交2641萬平方米,環比下降8%。少數城市諸如重慶、濟南、鄭州、大連、無錫、??诘扔瓉黼A段性回升,6月成交量同環比齊增。相較而言,杭州、佛山、寧波、常州等前期高熱城市在信貸收緊,調控加碼等政策壓力下,均迎來階段性回調,成交表現大不如前。預判下月,我們認為,核心一二線主要受制于供應,若供應放量,整體成交還是有望高位持穩,而出臺調控的熱點城市大概率面臨回調;而對于多數缺乏基本面支撐的三四線城市而言,下行壓力還將持續加劇。

    ■ 從庫存量看,熱點30城漲跌參半,蘇錫常等供不應求且去化周期不足1年。

    6月熱點城市整體保持供求平衡態勢,部分城市如上海、廣州、鄭州、南京等因為供應加推影響供求比略增。長春、南寧、徐州、昆明、西安、福州轉向供過于求,而大連、武漢、重慶、廈門、濟南單月供求比小于0.8。值得注意的是,多數城市新房銷售仍處于熱火狀態,如武漢、無錫、廈門、長沙、常州、合肥消化周期在不足1年下再度縮短;對比???、長春、大連、昆明等存量積壓城市而言,熱點城市間市場分化尤為明顯。

    ■ 從成交結構看,上海中檔占比再升14個百分點,北京90平以下占比顯著回落。
    從價格段分布來看,低檔產品占比北京、深圳分別下降3、2個百分點,上海持平;中低檔產品占比上海、北京分別下降2、3個百分點,深圳上升5個百分點;中檔產品占比上海、深圳分別上升和下降14、3個百分點,北京持平;中高檔產品上海下降9個百分點, 北京、深圳分別上升4、1個百分點;高檔產品占比上海、深圳分別下降3、1個百分點,北京占比上升1個百分點。

    從面積段分布來看,90平方米以下產品占比上海、北京分別下降4、6個百分點,深圳上升1個百分點;90-120平方米產品占比上海、北京分別上升6、1個百分點,深圳持平;120-144平方米產品占比上海、北京分別上升3、1個百分點,北京下降1個百分點;144-200平方米產品以及200平方米以上大戶型產品成交占比上海下降、北京上升、深圳持平。

    ■ 二手住宅市場,整體市場環比增3%,超2019年同期,成都、大連環比增幅超5成。
    2021年6月,二手房市場整體表現連續2月下跌后企穩小幅回升,10個重點城市共計成交619萬平方米,環比微升3%?;谌ツ晖谝吆笫袌鲂枨蠹蟹帕?,同比仍有12%回落,同比2019年增長7%,整體水平較往年仍處于高位。具體到城市來看,10城環比表現漲跌參半,其中成都、大連等市環比增長過半,南昌、蘇州同比回落2成,其余城市均有不同程度漲跌但幅度不大。同比來看,整體呈現跌多漲少,受限于樓市調控,深圳市場長期下行趨勢穩定且跌幅擴大,同比下降68%,同比2019年也有45%降幅;南昌二手房市場需求堅挺,同比增長39%;成都、杭州因前期市場過熱回歸調整期,同比回落2-3成,同時低于2019年同期。北京、大連、南京、廈門、蘇州較去年整體漲跌平穩,幅度在3%以內。當前全國主要城市二手房住宅市場表現趨于穩定,疊加整體需求端仍有支撐,預計后續將在當前規模小幅震蕩。

     

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