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    2021年7月全國房地產市場監測報告


    7月,房地產市場有所降溫,供求皆走弱,其中一線城市成交仍處高位,上海多盤日光,近7成二、三線城市成交同比降低,徐州創年內新低。22城集中供地空窗期,土地成交量價齊跌,平均溢價率、流拍率分別回升至13.9%和17%,流拍地塊主要集中在青島、長沙、太原、南昌等非熱點城市。

    土地市場——

    從土地市場看,集中供地后市場出現空窗期,成交規模腰斬而地價環降28%。


    截止7月底,全國300城經營性土地成交總建面10786萬平方米,環比近乎腰斬,同比下降58%;成交總金額2931億元,同、環比分別下降58%和63%;平均樓板價降至2718元/平方米,環比再跌28%。

    土拍平均溢價率回升至13.9%,環比增加1.1%。其中,一線城市平均溢價率降至1.5%的低位,僅上海、廣州和深圳少量商辦地塊出讓,多數地塊均底價成交;二線城市平均溢價率19.4%,環比增加7.4%,主要原因在于西安大量超高溢價地塊成交;三四線城市平均溢價率小幅回落至13.6%,環比減少2.3%。

    平均流拍率回升至17%,流拍地塊主要集中在青島、長沙、太原、南昌等非熱點城市。從地塊屬性來看,這些流拍土地多為區位偏遠、商業公建占比高的土地,故流拍概率較大。

     


    一線城市成交建面61萬平方米,同、環比分別下降86%和90%。成交金額64億元,同、環比分別下降92%和93%。平均樓板價10451元/平方米,同、環比分別下跌42%和27%。上海僅成交了6宗商辦地塊,除2宗加油站地塊外,其余4宗地分別位于臨港和閔行等遠郊片區,均以底價成交;廣州同樣底價出讓4宗商辦地塊,分別位于天河、黃埔兩區;深圳寶安區則高溢價出讓了一宗酒店用地,北京則無成交。

    二線城市成交建面1074萬平方米,同、環比分別下降82%和85%。成交金額338億元,環比下降91%,同比下降87%。平均樓板價3151元/平方米,同、環比分別下跌30%和40%。本月無一重點城市集中土拍,成交規模自然大幅減少。其中,西安成交規模居首,月內成功出讓14宗地,總成交建面達203萬平方米,合計攬金72億元。由于高陵、臨潼等遠郊區域不限價,多宗地塊溢價率超100%,平均溢價率增至87%,穩居二線城市首位。值得一提的是,首輪集中供地中表現比較突出的重慶、杭州、福州等城市,商辦用地土拍熱度均較低,大部分城市溢價率歸零。

    三四線城市成交建面9561萬平方米,同、環比分別下降49%和28%。樓板價降至2620元/平方米,環比上漲%,同比上漲40%。在重點監測的三四線城市中,南通、常州、金華、淮安等多城均有集中拍地,成交建面均超100萬平方米。南通成交異?;钴S,共計成交41宗地,總成交建面達562萬平方米。其中,首次集中土拍共有26宗地,攬金410億元。由于南通此次對出讓地塊采取多樣的土拍規則,熱點地塊全部限地價、限房價,因此首輪土拍熱度較此前有所降低,26宗地中僅有9宗進入搖號環節,平均溢價率僅4.2%。另外,常州成交了27宗地,總成交建面達157萬平方米。其中,市區集中推出了7宗雙限宅地,吸引多家房企競拍,最終全部觸頂搖號。在多個熱點城市加強土地市場調控,嚴控溢價的影響下,三四線城市的溢價率已經連續三個月回落,本月低至13.6%。而作為熱度最高的長三角區域,本月溢價率超過20%的城市也較上月明顯減少,成交量超50萬平方米的熱點城市中僅有蕪湖的溢價率超過了20%,三四線地市熱度在“強管控”下出現了一定程度的降溫。

     



    住宅市場——

    1.從新房供應上看,一線增勢保持,上海創新高,近8成二、三線環同比轉跌

    7月房企推盤積極性不高,本月供應保持穩步回落。29個重點城市預估新增供應面積2216萬平方米,同環比齊降,降幅分別達到了18%和15%,經歷了年中供貨高峰期,迎來階段性回調。

    從各城市表現看,一線城市供應量保持增勢, 4個一線城市7月供應面積為383萬平方米,環比增長29%,同比增幅也達56%。北京、上海供應量持續高位波動,其中上海單月供應量達188萬平方米,創年內新高,嘉定、奉賢、青浦、寶山、南匯等區域集中放量,累計供應占比高達7成以上。廣州、深圳供應環比持增,同比回落,不及去年同期。

    熱點二三線城市供應規模高位回落,同環比齊跌。25個監測城市7月合計供應1833萬平方米,環比下降20%,同比下降25%。不同城市分化加?。簝H無錫、東莞、廈門等少數東南沿海城市,房企推盤積極性較高,7月供應規模同環比齊增;多數城市本月供應量保持降勢,武漢、鄭州、昆明、南寧等同比降幅均在5成以上。預判下月,我們認為,年中房企業績沖刺季已過,7-8月本屬淡季,房企推盤積極性不會太高,整體推盤量有望與本月持平或小幅回落,不過不同城市間分化行情依舊,對于基本面較好的核心一二線和強三線,房企依舊會加快推盤節奏,而針對部分缺乏基本面支撐的三四線城市,供應也將大幅回落。

     

    表:2021年7月全國30個重點城市商品住宅新增供應面積(單位:萬㎡)


    2.從新房成交量看,熱度回落僅一線成交高位保持,近7成二、三線成交環同比齊跌

    7月典型城市商品住宅成交熱度略有回落,29個監測城市預計成交規模達2420萬平方米,環比下降11%,同比由正轉負,下降12%,較2019年同期降幅也有2%。

    從各城市表現看,一線城市7月預計整體成交新房293萬平方米,環比下降17%,與去年同期基本持平,較2019年同期增長15%。4個一線城市經歷了年中放量,本月環比皆有不同程度回調,同比來看,廣州、深圳小幅回落,在調控的層層加碼之下,投機性需求被遏制,整體市場也漸趨理性;上海、北京整體成交熱度依舊較高,7月成交表現顯著好于2020年和2019年同期,居民購房熱情有增無減。

    二三線城市成交量穩步回調,25個監測城市7月預計整體成交2127萬平方米,環比下降10%,同比下降13%。半數城市同環比齊降,南京、杭州、常州、東莞、寧波等前期“高熱”城市需求透支嚴重,本月迎來階段性回調,僅成都、天津、福州等少數幾個城市穩步放量,7月成交量同環比齊增,顯著好于2019年同期。預判下月,我們認為二三線整體成交動能減弱,或將與本月持平或小幅微降,前期出臺調控的熱點城市或將延續低迷走勢。

     


    2021年7月全國30個重點城市商鋪住宅成交面積(單位:萬㎡)

     


    3.從庫存量看,超6成城市存量環比回落,但大連長春等消化周期仍達22個月

    7月熱點城市整體保持供求平衡態勢,部分城市如上海、廣州、徐州、東莞等因為供應加推影響供求比略增。徐州、東莞、廈門、無錫、杭州呈供過于求,而濟南、合肥、常州、鄭州、武漢、佛山單月供求比小于0.8。多數城市新房銷售仍處于熱火狀態。如上海、杭州、濟南、寧波、南京、合肥、長沙消化周期不足1年。對比長春、大連、昆明等存量積壓城市而言,熱點城市間市場分化尤為明顯。


    2021年7月30個重點城市商品住宅供求比、存量及去化周期(單位:萬㎡,月)


    4.從成交結構看,上海中檔占比回落11%,北京90平以下占比再降4%

    從價格段分布來看,低檔產品占比上海、北京分別上升2%、1%,深圳持平;中低檔產品占比上海、北京分別上升6%和2%,深圳下降2%;中檔產品占比上海、北京分別下降11%、3%,深圳下降3%;中高檔產品僅上海上升4%,北京、深圳持平;高檔產品占比僅北京下降1%,上海、深圳持平。

     

    京滬深2021年6月、2021年7月商品住宅成交價格比重


    從面積段分布來看,90平方米以下產品占比上海、深圳分別上升4%、6%,北京下降4%;90-120平方米產品占比上海、深圳分別下降10%、3%,深圳上升2%;120-144平方米產品占比僅上海上升5%,北京、深圳持平;144-200平方米產品以及200平方米以上大戶型產品成交占比上海上升6%,北京、深圳大體持平。
     

    京滬深2021年6月、2021年7月商品住宅成交面積段比重


    5.二手住宅市場,成交環比再降16%且連跌4月,深圳同比銳減79%領跌

    2021年7月,二手房市場整體規模有所回落,重點城市共計成交499萬平方米,環比下降16%?;谌ツ晖诮洕鷱吞K市場需求持續釋放,同比回落3成,同比2019年也由增轉跌至18%,基于全國二手房市場監控加碼,整體市場成交有所抑制。從各城市表現看,10城環比表現普遍回落,僅成都較上月幾乎持平,其余城市均有不同程度下跌,杭州、青島回落超3成。同比來看,整體表現均有下跌,僅南昌二手房市場仍需求堅挺,同比增幅小幅上調至45%;受限于樓市調控,深圳市場長期下行趨勢穩定且跌幅擴大,同比下降擴大至79%,同比2019年也增至65%降幅;南京、青島因調控升級成交降溫,同比回落超3成,南京較之2019年仍有32%增長。

    當前全國主要城市二手房住宅市場表現受調控穩中有降,疊加下半年新房市場持續供應,預計后續將持續趨穩小幅下行。

     



    2021年7月全國10個重點城市二手房成交量(單位:萬㎡)

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